Read on Twitter
"Mendingan beli atau nyewa rumah ya?"
THE 5% RULE
a thread.
THE 5% RULE
a thread.
DISCLAIMER!
Rule ini dipake buat gambaran kasar buat menentukan mendingan beli/sewa buat market secara global. Nanti di akhir thread gw bakal coba hitung buat menyesuaikan market di Indonesia. Silakan pilih sendiri mau pake persentase yg mana.
Source dan hitungan terlampir
Rule ini dipake buat gambaran kasar buat menentukan mendingan beli/sewa buat market secara global. Nanti di akhir thread gw bakal coba hitung buat menyesuaikan market di Indonesia. Silakan pilih sendiri mau pake persentase yg mana.
Source dan hitungan terlampir
"Mendingan beli atau nyewa rumah ya?"
Pertanyaan klasik yg biasanya banyak ditanyain sama first-jobber atau orang2 usia 20an buat ngerencanain masa depan. Biasanya sih sambil mikirin rencana nikah.
Pertanyaan klasik yg biasanya banyak ditanyain sama first-jobber atau orang2 usia 20an buat ngerencanain masa depan. Biasanya sih sambil mikirin rencana nikah.
Opsinya ada banyak, tapi mostly 2 opsi yg paling banyak dipilih adalah:
a. Nyewa sambil ngumpulin duit buat beli cash
b. Ambil KPR karena kalo nunggu beli cash ntar harga rumah keburu naik
a. Nyewa sambil ngumpulin duit buat beli cash
b. Ambil KPR karena kalo nunggu beli cash ntar harga rumah keburu naik
Biasanya perbandingan yg dipake buat nentuin adalah harga sewa sama cicilan KPRnya. Kalo cicilan lebih murah atau sama dengan harga sewanya, mending beli rumah aja
Padahal perbandingan tsb ga apple-to-apple
Padahal perbandingan tsb ga apple-to-apple
Terus yg apple-to-apple gimana? Buat nentuin beli/sewa, kita butuh ngebandingin unrecoverable cost antara nyewa rumah sama PUNYA rumah (bukan BELI rumah)
Unrecoverable cost adalah cost yg ngga berhubungan sama estimasi nilai aset ketika nanti dijual kembali (residual value)
Unrecoverable cost adalah cost yg ngga berhubungan sama estimasi nilai aset ketika nanti dijual kembali (residual value)
Nah 5% rule munculnya dari sini. Komponen2 unrecoverable cost nyewa rumah sama punya rumah tentu beda.
Unrecoverable cost nyewa rumah lebih simpel, ya biaya sewa itu sendiri. Kalo unrecoverable cost punya rumah gimana?
*hold on karena bakal banyak istilah dan mayan kompleks*
Unrecoverable cost nyewa rumah lebih simpel, ya biaya sewa itu sendiri. Kalo unrecoverable cost punya rumah gimana?
*hold on karena bakal banyak istilah dan mayan kompleks*
Unrecoverable cost buat punya rumah terdiri dari 3 komponen:
1. Maintenance cost
2. Tax coat
3. Cost of Capital
Lebih kompleks dari nyewa rumah tapi mari kita bahas satu2 gimana komponen2 ini membentuk 5% rule
1. Maintenance cost
2. Tax coat
3. Cost of Capital
Lebih kompleks dari nyewa rumah tapi mari kita bahas satu2 gimana komponen2 ini membentuk 5% rule
1. MAINTENANCE COST
Kayanya ini udah jelas dari namanya, biaya buat maintenance si rumahnya. Contohnya renov, ngecat, ganti genteng bocor, dll.
Besarannya susah dihitung scr detail, tapi rata2 sekitar 1% dari harga rumah per tahun. Ini yg jadi komponen pertama dari 5%.
Kayanya ini udah jelas dari namanya, biaya buat maintenance si rumahnya. Contohnya renov, ngecat, ganti genteng bocor, dll.
Besarannya susah dihitung scr detail, tapi rata2 sekitar 1% dari harga rumah per tahun. Ini yg jadi komponen pertama dari 5%.
2. TAX COST
Sesuai namanya lagi, ini pajak yg mesti dibayar ketika kita punya rumah. Kalo di Indonesia namanya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Ini tiap negara beda2 besarannya, tapi biar gampang kita bikin 1% dari harga rumah per tahun. Ini yg jadi komponen kedua dari 5%
Sesuai namanya lagi, ini pajak yg mesti dibayar ketika kita punya rumah. Kalo di Indonesia namanya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Ini tiap negara beda2 besarannya, tapi biar gampang kita bikin 1% dari harga rumah per tahun. Ini yg jadi komponen kedua dari 5%
3. COST OF CAPITAL
Nah ini yg agak ribet, ini adalah cost yg dibayarkan ketika kita punya aset, yaitu si rumah. Cost of capital adalah nilai rata2 persentase dari 2 bagian:
- Cost of Interest
- Cost of Equity
Kita pecah lagi nih komponennya
Nah ini yg agak ribet, ini adalah cost yg dibayarkan ketika kita punya aset, yaitu si rumah. Cost of capital adalah nilai rata2 persentase dari 2 bagian:
- Cost of Interest
- Cost of Equity
Kita pecah lagi nih komponennya
3a. COST OF INTEREST
Gampangnya ini jumlah bunga yg dibayarkan selama KPR dibagi dengan lama KPR nya. Kalo secara global dirata2 dapet 3% dari harga rumah per tahun.
Gampangnya ini jumlah bunga yg dibayarkan selama KPR dibagi dengan lama KPR nya. Kalo secara global dirata2 dapet 3% dari harga rumah per tahun.
3b. COST OF EQUITY
Ini lumayan ribet, jadi ini selisih antara pertumbuhan nilai dari sebuah aset dibanding aset lain yg punya return lebih bagus.
Dalam case ini kita ngebandingin pertumbuhan harga rumah sama pertumbuhan harga saham.
Ini lumayan ribet, jadi ini selisih antara pertumbuhan nilai dari sebuah aset dibanding aset lain yg punya return lebih bagus.
Dalam case ini kita ngebandingin pertumbuhan harga rumah sama pertumbuhan harga saham.
Secara global, pertumbuhan harga rumah sejak tahun 1900 sampe 2017 rata2 di 3% dari harga rumah per tahun.
Sedangkan pertumbuhan harga saham ada di kisaran 6% dari harga aset per tahun.
Inget ini secara global ya, ntar kita bahas di Indonesia kaya gimana
Sedangkan pertumbuhan harga saham ada di kisaran 6% dari harga aset per tahun.
Inget ini secara global ya, ntar kita bahas di Indonesia kaya gimana
Karena selisih pertumbuhan harga rumah sama harga saham di 3%, maka cost of equity-nya 3% dari harga rumah per tahun.
Karena cost of equity sama cost of interestnya sama di 3%, jadi cost of capitalnya juga di 3% dari harga rumah per tahun
Karena cost of equity sama cost of interestnya sama di 3%, jadi cost of capitalnya juga di 3% dari harga rumah per tahun
Nah akhirnya kita udah ngerti nih dapet 5% nya darimana. Terus gimana cara nentuin kita mesti sewa/beli?
Pertama, coba cari dulu rumah yg disewa sama yg dijual di daerah yg sama dan tipenya mirip2. Misal luasnya dan jumlah lantainya sama
Pertama, coba cari dulu rumah yg disewa sama yg dijual di daerah yg sama dan tipenya mirip2. Misal luasnya dan jumlah lantainya sama
Kalo misalnya harga sewa per tahun lebih kecil daripada 5% dari harga rumah, berarti lebih baik kita nyewa daripada beli.
Tapi dengan catatan kita nyewa sambil invest ke saham, jadi walaupun rumahnya nyewa kita tetep punya aset yg terus tumbuh mengalahkan harga rumah
Tapi dengan catatan kita nyewa sambil invest ke saham, jadi walaupun rumahnya nyewa kita tetep punya aset yg terus tumbuh mengalahkan harga rumah
[CASE DI INDONESIA]
Kan daritadi kita ngomongin casenya secara global nih, nah skrg kita coba ngitung pake itungan di Indonesia apakah masih relevan apa bakal berubah persentasenya.
*ini bakal banyak itungannya, kalo gakuat skip aja gpp*
Kan daritadi kita ngomongin casenya secara global nih, nah skrg kita coba ngitung pake itungan di Indonesia apakah masih relevan apa bakal berubah persentasenya.
*ini bakal banyak itungannya, kalo gakuat skip aja gpp*
Ilustrasi:
- Rumah seharga 500jt
- bunga KPR flat 12% per tahun
- cicilan KPR 20th, DP 20% (100jt)
- saham yg dipake buat invest: IHSG
- maintenance cost dan tax cost sama seperti case global (1%)
- Rumah seharga 500jt
- bunga KPR flat 12% per tahun
- cicilan KPR 20th, DP 20% (100jt)
- saham yg dipake buat invest: IHSG
- maintenance cost dan tax cost sama seperti case global (1%)
Karena maintenance cost sama tax cost udah dapet, berarti kita udah dapet 2% nih, skrg tinggal hitung cost of capitalnya yg terdiri dari cost of equity sama cost of interest
a. COST OF INTEREST
Dengan ilustrasi di atas, ini gw pake kalkulator KPR di http://simulasikredit.com/simulasi_kredit_rumah.php. Semua variabelnya pake template mereka cuma ganti tenor sama bunga KPR nya
Jadi total cicilannya kalo dibuletin jadi 1M lah ya (gambar 2, kolom paling kanan)
Dengan ilustrasi di atas, ini gw pake kalkulator KPR di http://simulasikredit.com/simulasi_kredit_rumah.php. Semua variabelnya pake template mereka cuma ganti tenor sama bunga KPR nya
Jadi total cicilannya kalo dibuletin jadi 1M lah ya (gambar 2, kolom paling kanan)
Karena harga rumah 500jt, berarti total bunganya 500jt.
500jt / 20th = 25jt atau setara 5% dari harga rumah.
Berarti cost of interesnya 5%
500jt / 20th = 25jt atau setara 5% dari harga rumah.
Berarti cost of interesnya 5%
b. COST OF EQUITY
Kalo dilihat dari pasar Indonesia pertumbuhan harga rumah berkisar antara 4-8% per tahun ( http://rumah.com/berita-properti/2019/8/159381/ketahui-kondisi-harga-properti-terkini-lewat-rpi). Kita ambil paling gede aja lah ya 8%
Sedangkan IHSG kalo dilihat di google data paling awal di tahun 2000 masih seharga 600
Kalo dilihat dari pasar Indonesia pertumbuhan harga rumah berkisar antara 4-8% per tahun ( http://rumah.com/berita-properti/2019/8/159381/ketahui-kondisi-harga-properti-terkini-lewat-rpi). Kita ambil paling gede aja lah ya 8%
Sedangkan IHSG kalo dilihat di google data paling awal di tahun 2000 masih seharga 600
Berarti kalo dikira2 IHSG tumbuh 12% per tahun selama 20th.
Selisih pertumbuhan IHSG (12%) dan harga rumah (8%) adalah 4%. Berarti cost of equitynya 4%
Karena cost of interestnya 5%, jadi kalo dirata2 cost of capitalnya (interest & equity) jadi 4.5%
Selisih pertumbuhan IHSG (12%) dan harga rumah (8%) adalah 4%. Berarti cost of equitynya 4%
Karena cost of interestnya 5%, jadi kalo dirata2 cost of capitalnya (interest & equity) jadi 4.5%
Kalo dijumlahin sama tax cost sama maintenance cost berarti jadi 6.5%.
Nah sekarang silahkan pilih sendiri mau cara gampang 5% rule dengan case market global, atau geser ke 6.5% rule dengan case market Indonesia
Nah sekarang silahkan pilih sendiri mau cara gampang 5% rule dengan case market global, atau geser ke 6.5% rule dengan case market Indonesia
Mungkin segitu aja thread gimana buat nentuin mau beli atau sewa rumah. Semoga bisa membantu buat nentuin goal finansial masing2 ya!
Kalo ada pertanyaan boleh langsung reply aja
Kalo ada pertanyaan boleh langsung reply aja
Kalo mau tau 5% rule lebih lanjut bisa nonton video ini
Sorry lupa ngasih ilustrasi buat ngitung 5% rule nya
Misal harga rumah yg mau dibeli 500jt, berarti kalo di sekitarnya ada rumah yg mirip dan harga sewanya <5% dari harga rumah (25jt/th atau 2jt/bln), lebih baik nyewa aja https://twitter.com/sylvkartika/status/1274608722543874048?s=19
Misal harga rumah yg mau dibeli 500jt, berarti kalo di sekitarnya ada rumah yg mirip dan harga sewanya <5% dari harga rumah (25jt/th atau 2jt/bln), lebih baik nyewa aja https://twitter.com/sylvkartika/status/1274608722543874048?s=19
Kalo misalnya sewa dan masih menanggung maintenance cost, kita bisa hilangin komponen maintenance cost di kepemilikan rumah. Harusnya malah berkurang jadi 4% nanti perbandingannya https://twitter.com/WiranaTirta/status/1274625025711063040?s=19
Nah kalo ini variabelnya beda lagi. Thread ini buat ngebandingin rumah di kawasan yg sama dengan tipe yg sama.
Jadi kalo misalnya pilih ngekost deket kantor atau beli rumah di pinggiran jakarta ini beda lagi itungannya https://twitter.com/Vanceek/status/1274633513635950594?s=19
Jadi kalo misalnya pilih ngekost deket kantor atau beli rumah di pinggiran jakarta ini beda lagi itungannya https://twitter.com/Vanceek/status/1274633513635950594?s=19
Sorry temen2 ada ralat dikit, jadi buat yg case Indonesia itu total pembeliannya 1.1M karena belum dimasukin DP.
Jadi total bunganya 600jt/20th = 30jt/th atau setara 6% dari harga rumah per tahun. Berarti cost of interestnya 6%.
Jadi total bunganya 600jt/20th = 30jt/th atau setara 6% dari harga rumah per tahun. Berarti cost of interestnya 6%.
Dari situ kita bisa dapet cost of capitalnya dari rata2 cost of equity (4%) dan cost of interest (6%) adalah 5%. Kalo ditambah cost of maintenance dan tax jadi 7%.
Berarti untuk case Indonesia geser ke 7% yaa...
Thanks @ryukasma udah diingetin
Berarti untuk case Indonesia geser ke 7% yaa...
Thanks @ryukasma udah diingetin
